Service

Individualisiertes Anschreiben

Hier geben wir Ihnen Informationen und Hinweise im Hinblick auf – – Ihren Mietzeitraum im abzurechnenden Kalenderjahr
– das Ergebnis Ihrer Abrechnung (Guthaben oder Nachzahlung)
– die Möglichkeiten zur Anrechnung/zum Ausgleich Ihres Guthabens, ggf. Informationen zur Verrechnung mit Mietrückständen
– die Fälligkeit des Guthabens/der Nachzahlung, ggf. Informationen zur Verrechnung mit Überzahlungen
– Ihre neue Miethöhe (das ‚Mietsoll‘) und den Zeitpunkt ihrer Wirksamkeit
 
I. Die Betriebskostenabrechnung
 
Die tabellarisch aufgebaute Übersicht zeigt je Kostenart
– die abzurechnenden Gesamtkosten (Spalte: ‚Kosten EUR‘)
– den Verteilermaßstab (Spalte: ‚verteilt nach‘), z. B. die Wohn-/Gewerbefläche in m²
– den Gesamtwert des Verteilermaßstabes (Spalte: ‚Verteilung Gesamt‘), z. B. die Wohn-/Gewerbefläche aller Wohnungen/Gewerbe der Abrechnungseinheit
– den für Sie gültigen Wert des Verteilermaßstabes (Spalte: ‚Verteilung Einzeln‘), z. B. die Wohnfläche Ihrer Wohnung
– den für Sie/Ihre Wohnung ermittelten Kostenanteil (Spalte: ‚Ihr Anteil EUR‘)
 
Es gibt direkt zuordenbare Betriebskosten (z. B. die Wartung von Rauchwarnmeldern, da abhängig von der Anzahl der in Ihrer Wohnung installierten Rauchwarnmelder (RWM)).
 
Bei den verbrauchsabhängig ermittelten Kaltwasserkosten und den Heizkosten erfolgt in dieser Tabelle ein Verweis auf Ihre individuelle Verbrauchsabrechnung, die den Abrechnungsunterlagen beigefügt ist. 
 
Ihren errechneten Gesamtkosten werden Ihre gezahlten Vorauszahlungen gegenübergestellt und somit Ihr Abrechnungsergebnis ausgewiesen.
 
II. Miethöhe ab >TT.MM.JJJJ< (nicht für ausgezogene Mieter)
 
Hier erläutern wir Ihnen, sofern zutreffend, die notwendige Anpassung Ihrer künftig zu leistenden Vorauszahlungen aufgrund des vorliegenden Abrechnungsergebnisses und der uns bekannt gewordenen Preis- und/oder Gebührenänderungen.
 
Trotz eines Guthabens in Ihrer Abrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr kann sich eine Erhöhung Ihrer künftig zu leistenden Vorauszahlungen ergeben. Das kann damit zusammenhängen, dass Sie zwischenzeitlich andere Vorauszahlungen als im Jahr 2025 leisten und diese aufgrund der zwischenzeitlich gestiegenen Preise nicht mehr kostendeckend sind. 
 
in der Abrechnung enthaltene Arbeitsleistungen gem. § 35 a Abs. 2 EstG
 
Lohnanteile aus Handwerkerkosten und haushaltsnahen Dienstleistungen sind entsprechend der geltenden gesetzlichen Vorschriften steuerlich anrechenbar (z. B. Hauswartlöhne, Hausreinigung, Gartenpflege, Wartungsleistungen). Für deren Anerkennung durch das Finanzamt übernehmen wir keine Haftung. Der Ausweis erfolgt nachrichtlich – sowohl bezogen auf die Betriebskosten als auch auf die in der Heizkostenabrechnung enthaltenen Arbeitsleistungen.
 
III. (ggf. II.) Erläuterung der gesetzlichen Grundlagen sowie wesentlicher Kostenabweichungen im Vorjahresvergleich

Nicht alle im Folgenden genannten Betriebskosten müssen in Ihrer Wohnung bzw. in Ihrer Abrechnungseinheit (Gebäude mit Grundstück oder mehrere Gebäude mit mehreren Grundstücken) anfallen.
 
Wasserversorgung
Der Abrechnungsbetrag ergibt sich aus den Kosten für den im Abrechnungszeitraum an Ihrem/Ihren Hauswasserzähler/n ermittelten Verbrauch. Grundlage sind die Tarife für die Frischwasserversorgung und Abwasserentsorgung. Diese werden im Namen und Auftrag der Stadt Frankfurt (Oder) durch die FWA mbH erhoben und mittels Preisblatt öffentlich zugänglich gemacht. Der Tarifpreis ist im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 % gestiegen.

Für die individuelle Verbrauchsabrechnung kommen die Kosten der Zählermiete oder des Eichservices, Kosten der Ablesung der Zähler sowie Kosten der Erstellung Ihrer individuellen Abrechnung hinzu. Diese ist Bestandteil der Gesamtabrechnung.
Die Kundeninformation der FWA mbH über die Qualität des Trinkwassers im Jahr 2025 für die Versorgungsanlage Wasserwerk Briesen finden Sie hier.

Niederschlagswasser
Die Kosten des Niederschlagswassers gehören zu den Kosten der Entwässerung. Je Quadratmeter befestigter und bebauter Fläche des Grundstücks, von dem Niederschlagswasser in die Kanalisation geleitet wird, ist an die FWA mbH eine Gebühr zu entrichten. Entsprechend der Grundstückszugehörigkeit ist es möglich, Abrechnungskreise zu bilden. Sofern die Ableitung des Regenwassers durch bauliche Maßnahmen verändert wird, erfolgt eine Mitteilung an die FWA mbH und es wird eine Neuberechnung vorgenommen. Zum 1. Januar 2025 wurde das Entgelt von 1,11 EUR/m² auf 1,20 EUR/m² angehoben.
 
Wasser Grundgebühr
Die Rechnungslegung erfolgt durch die FWA mbH. Für die erste Wohnung einer Wirtschaftseinheit beträgt die Gebühr zur Versorgung 0,15 EUR/Tag zzgl. 7 % MwSt., für jede weitere Wohnung 0,07 EUR/Tag zzgl. 7 % MwSt. Die Gebühr zur Entsorgung beträgt pro Wohnung 0,20 EUR/Tag brutto. Entsprechend der Verursachung (§ 556 a BGB) wird dieser Grundpreis mit einem einheitlichen Betrag pro Mieteinheit innerhalb Ihrer Wirtschaftseinheit abgerechnet. Gewerbeeinheiten in Wohnhäusern werden wie Wohnungen behandelt. Der Berechnung für das Jahr 2025 liegen 365 Tage zugrunde.
 
Aufzug
Zum Erhalt der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit wurden Wartungsverträge mit entsprechenden Fachfirmen geschlossen. Darüber hinaus können Kosten entstehen für
die technischen Überprüfungen (TÜV) – im Wechsel zwischen Haupt- und Zwischenprüfungen,
die Rufbereitschaft der Notdienste und
die Stromversorgung der Aufzüge.
 
Öffentliche Straßenreinigung
Die Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung werden durch die Stadt Frankfurt (Oder) erhoben. Art und Umfang der Reinigung, Gebührensätze und weitere Regelungen enthält die jeweils gültige Straßenreinigungssatzung, welche im Amtsblatt für die Stadt Frankfurt (Oder) veröffentlicht wird. Neben Gebührenänderungen können sich auch Veränderungen in den Anliegerpflichten oder Aufmaßänderungen bei den zu reinigenden Flächen ergeben.
Die Gebühren sind im Vergleich zum Vorjahr für die Straßenreinigung, außer die Reinigungsklasse R3, und für den Winterdienst gestiegen, im Durchschnitt um 10 %. Je nach Einordnung Ihrer Wirtschaftseinheit zu den Reinigungsklassen haben sich die Gebühren entsprechend geändert.
 
Straßenreinigung Anliegerpflicht
Diese Kosten entstehen, sofern die Straßenreinigung weder durch die Stadt Frankfurt (Oder), noch durch die WOWI selbst im Rahmen ihrer Anliegerpflicht durchgeführt werden. Bei privatrechtlich eingeräumten Geh- und Fahrrechten obliegen der WOWI entsprechende Kostentragungspflichten, die durch den Grundstückseigentümer in Rechnung gestellt werden.
 
Müllbeseitigung
Für die Nutzung der öffentlichen Einrichtungen zur Abfallentsorgung werden Gebühren durch die Stadt Frankfurt (Oder) erhoben. Die rechtlichen Grundlagen regelt die jeweils gültige Abfallentsorgungssatzung und die Gebühren werden mittels jeweils gültiger Gebührensatzung für die Abfallentsorgung festgelegt.
Die Gebühr pro Restmüllbehälter setzt sich aus Grundbetrag, Entleerungsgebühr und Gewichtsgebühr zusammen. Für die Entsorgung des Biomülls wird nur eine Gewichtsgebühr erhoben.
Die Höhe der Gesamtkosten richtet sich demnach nach der Art, Größe und Anzahl der bereitgestellten Behälter, der Häufigkeit der Leerungen und dem Gewicht des Abfalls. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Gebühren um durchschnittlich 25 % erhöht. 
Besteht die Notwendigkeit zur Sperrmüllentsorgung, für die der Verursacher nicht festgestellt werden kann, werden diese Kosten umgelegt. Dies gilt ebenfalls für die notwendige Beauftragung von Sonderziehungen bei festgestellten Fehleinwürfen.
In Hochhäusern mit Müllabwurfanlagen beinhalten die Gesamtkosten auch die Überlassungsgebühr für Austauschbehälter sowie die Gewichts- und Ziehungsgebühr für diese Behälter.
 
Wartung der Müllanlage
Kosten entstehen für die regelmäßige Reinigung, Desinfektion und Wartung der Müllabwurfanlage. Für Wirtschaftseinheiten, die mit einem Müllaufzug ausgerüstet sind, kommen die Kosten für die Sicherheitsprüfung (TÜV) dieser Anlage hinzu.
 
Gebäudereinigung
Die wöchentliche Reinigung Ihres Hauses bzw. Treppenaufganges und die Fensterreinigung in Ihrem Mietobjekt erfolgt durch die Hauswartdienstleistungsfirma. Hier werden die dafür entstandenen Kosten abgerechnet. Sofern Änderungen im gesetzlichen Mindestlohn eintreten, hat dies Auswirkungen auf diese Kostenposition.
 
Ungezieferbekämpfung
Der Abrechnungsbetrag setzt sich aus den Rechnungslegungen der Firmen, die im Abrechnungszeitraum in der Wirtschaftseinheit Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung vorgenommen haben, zusammen. Nur regelmäßige Auftragserteilungen finden hier ihre Berücksichtigung.
 
Gartenpflege
Kosten, die hier abgerechnet werden, entstehen durch die Beauftragung anderer Fachfirmen als dem Hauswartdienstleister, insbesondere für die Pflege von Bäumen und Gehölzen sowie für regelmäßige Auftragserteilungen zur Bewirtschaftung von Wiesen oder Gehölzgroßflächen. Diese Leistungen sind nicht im komplexen Hauswartdienstleistungsvertrag enthalten.
 
Spielplatzpflege
Turnusmäßig fallen hier Kosten für die Sandreinigung, ausgeführt durch eine Fachfirma, an. Des Weiteren entstehen Kosten, sofern die Erneuerung des Fallschutzes unter den Spielgeräten beauftragt werden musste.  
 
Beleuchtung/Beleuchtung Abzug
Der Abrechnungsbetrag entspricht der Rechnungslegung der Stadtwerke Frankfurt (Oder) GmbH (SWF) für den Stromverbrauch, der am Energiezähler Ihres Hausaufganges/Ihrer Wirtschaftseinheit gemessen wurde. Es handelt sich um den Stromverbrauch für gemeinsam genutzte Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller und Bodenräume.
Über die Hausbeleuchtung hinaus gehende Verbräuche (bspw. Aufzugs- oder Heizungsstrom) werden durch Untermessungen/Zwischenzähler ermittelt und in Ihrer Abrechnung als ‚Beleuchtung Abzug‘ gezeigt. Kostenmindernd wirkt hier auch der Abzug des Stromverbrauches des Kabelnetzbetreibers für die Signalübermittlungen innerhalb des Hauses.
 
Schornsteinreinigung
Hier erfolgt die Abrechnung der Gebühren des zuständigen Schornsteinfegers. Für Häuser mit automatischen Wohnraumbe- und/oder -entlüftungsanlagen fallen im 2-Jahres-Rhythmus Kosten für die Luftvolumenstrommessung an. Kostenveränderungen zum Vorjahr sind durch unterschiedliche Leistungsrhythmen und -umfänge verursacht. Kostenerhöhend wirken insbesondere die Gebühren für die Feuerstättenschau, welche im Abstand von mindestens 3 Jahren auszuführen ist.
 
Versicherung
Berücksichtigung finden die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung. Letztere ersetzt nicht die private Haftpflichtversicherung.
 
Hauswart
Der Abrechnungsbetrag ergibt sich aus dem vertraglich vereinbarten Objektpreis für die von der zuständigen Hauswartdienstleistungsfirma erbrachte Komplexleistung. Zur vereinbarten Komplexleistung des Hauswartdienstleisters gehören neben der Verantwortung für die Ordnung und Sauberkeit im Mietobjekt und auf dem zugehörenden Grundstück die Betreuung der haustechnischen Anlagen, der Winterdienst, die Gehweg- und Straßenreinigung (bei Anliegerpflicht entsprechend den Festlegungen der gültigen Straßenreinigungssatzung), die Spielplatzpflege und -wartung sowie die Pflege der Grünanlagen.
Darüber hinaus sind Kontrollen zum Erhalt der Sicherheit im Gebäude und im Bereich der Außenanlagen vereinbart. Neben dem Objektpreis werden hier beauftragte Leistungen der Hauswartdienstleistungsfirma abgerechnet, die über den vereinbarten Vertragsumfang hinausgehen, wie z. B. Gehölzschnittmaßnahmen und Spielsandwechsel oder -erneuerung. Entstehen diese Kosten im Abrechnungskreis, ist deren Aufteilung unter Abschnitt I.3 dargestellt.
Sofern Änderungen im gesetzlichen Mindestlohn eintreten, hat dies Auswirkungen auf diese Kostenposition.
Kleinstreparaturen und Verwaltungstätigkeiten durch den Hauswart sind vertraglich separat geregelt und nicht Bestandteil der hier abgerechneten Objektpreise.
 
Sonstige Betriebskosten
Hierunter werden folgende notwendige und regelmäßig
– wiederkehrende Kosten abgerechnet:
– Wartung der Feuer- und/oder Rauchschutztüren
– Wartung der Dachausstiegsluken (NRA)
– Wartung der Rauchabzugsanlagen (RWA)
– Wartung der Lüfteranlage
– Kosten der Dachrinnenreinigung
– Wartung der Rauchwarnmelder (RWM)
– sowie zusätzlich überwiegend in Hochhäusern:
– Wartung der Feuerlöscheinrichtungen und Feuerlöschanlagen
– Wartung der Blitzschutzanlagen
– Wartung elektrischer Steigeleitungen und Sicherheitsbeleuchtungsanlagen
– Wartung Hausalarmanlagen, einschließlich der notwendigen Alarmaufschaltung
– gesetzlich vorgeschriebene Sachverständigenprüfung (RWA, Sicherheitsbeleuchtung, Hausalarmanlagen).
 
Unter der Position Sicherheitstechnik werden überwiegend in Hochhäusern die Kosten für die Wartung, Prüfung und den Betrieb der sicherheitstechnischen Anlagen (RWA, Sicherheitsbeleuchtung, Hausalarmanlagen, Feuerlöscher, Feuerlöschleitungen) zusammengefasst dargestellt.
Die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder (RWM) werden wohnungsbezogen, in Abhängigkeit der Anzahl der Geräte, in einer separaten Position abgerechnet.
Die Kosten für die Wartung der Lüftung enthalten auch die Stromkosten für den Betrieb der entsprechenden Anlage, sofern diese nicht über den Mieterzähler erfasst und abgerechnet werden.
Insbesondere in den Hochhäusern kommt es aufgrund der unterschiedlichen Zeitintervalle (1 bis 3 Jahre) der durchzuführenden Wartungsleistungen zu jährlich abweichenden Kosten.
 
Grundsteuer
Der Abrechnungsbetrag für die Grundsteuer entspricht den Angaben im Abgabenbescheid der Stadt Frankfurt (Oder) für Ihre Wirtschaftseinheit bzw. das entsprechend veranlagte Grundstück. Mit der Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes hatte der Gesetzgeber im Jahr 2019 neue Bewertungsregelungen geschaffen. Brandenburg hat sich für das Bundesmodell entschieden. Der erste Hauptfeststellungszeitpunkt für die neu zu ermittelnden Grundsteuerwerte wurde auf den 1. Januar 2022 festgelegt, um rechtzeitig bis Ende 2024 die flächendeckende Anwendung der neuen Bemessungsgrundlagen sicherzustellen. Somit wurde die neue Grundsteuer auf Basis der neuen Messbeträge erstmals auf den 1. Januar 2025 festgesetzt. Der Hebesatz beträgt 561 v. H. Aufgrund der neuen Bewertungsgrundlagen werden Gewerbe in Wohngebäuden wie Wohnungen behandelt und entsprechend an den Gesamtkosten beteiligt. Eine Vergleichbarkeit zur bisherigen Einheitswertermittlung, die vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft wurde, ist nicht gegeben. 

Wartung Einzelheizgeräte
Für Mieteinheiten, die mit einer/m Gastherme/Gasaußenwandheizer/Gaskleinraumheizer ausgestattet sind, fallen hier die mieteinheitsbezogenen Kosten der Wartung dieser Geräte an.
 
Wartung Gasheizung
Für Mieteinheiten, die mit einer Gaseinzelheizung ausgestattet sind, fallen hier die mieteinheitsbezogenen Kosten der Wartung dieser Anlage an.
 
Heizkosten
Der Abrechnungsbetrag setzt sich aus den für Ihre Wirtschaftseinheit angefallenen Wärmekosten zur Beheizung des Wohnraumes und zur Erwärmung des Kaltwassers bei Warmwasseranschluss zusammen (keine Abrechnung des Wasserverbrauches!). Ebenfalls sind die Kosten für die Wartung der Heiz- bzw. Warmwasseranlage, für Betriebsstrom und den Bereitschaftsdienst enthalten. Hinzu kommen die Kosten des Messdienstes für die Erstellung der Abrechnung sowie, je nach Ausstattung, die Kosten für die Miete/Bereitstellung von Verbrauchserfassungsgeräten.
 
Weiterhin wird in Ihrer Verbrauchsabrechnung der Abzug der CO₂-Kosten berücksichtigt, der entsprechend Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz-CO₂KostAufG) durch den Vermieter zu tragen ist. Die Aufteilung ist erläutert. Sofern öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen, ist entsprechend § 9 CO₂KostAufG der prozentuale Anteil, den der Vermieter an den Kohlendioxidkosten zu tragen hätte, um die Hälfte bzw. vollständig zu kürzen. Entsprechend der Satzung über die öffentliche Fernwärmeversorgung in Frankfurt (Oder) (Fernwärmeversorgungssatzung) veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 5 vom 4. Juli 2012 gilt für alle fernwärmeversorgten Objekte ein Anschluss- und Benutzungszwang für die Fernwärme. Damit entfällt für uns die Möglichkeit des Wechselns der Heiztechnologie und des eingesetzten Brennstoffes. Gemäß § 9 CO₂KostAuftG wird der Vermieteranteil zur CO₂-Kostenübernahme um 50 % gekürzt. Für wenige Objekte ist durch uns kein CO₂-Kostenanteil zu übernehmen, das sind jene, die auf der Denkmalliste des Landes Brandenburg für die Stadt Frankfurt (Oder) stehen. Hier sind wir neben dem Anschluss- und Benutzungszwang zusätzlich durch öffentlich-rechtliche Vorgaben an einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes gehindert.
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt im § 6a Abs. 2 zusätzliche Abrechnungsinformationen vor. Diese finden Sie in Ihrer Verbrauchsabrechnung.
Die Umlage der Heizkosten erfolgt entsprechend der Heizkostenverordnung anteilig nach Verbrauch und nach m²-Nutzfläche (Zusammenfassung der Heizungs- und Heizungsnebenkosten unter der Position Heizkosten). Eine Aufstellung und Aufschlüsselung der Gesamtkosten sowie des gemessenen Verbrauchs und der sich daraus ergebenden Kosten ist als Anlage der Betriebskostenabrechnung beigefügt und Bestandteil der Gesamtabrechnung.