Service

Indivi­dua­li­siertes Anschreiben

Hier geben wir Ihnen Infor­ma­tionen und Hinweise im Hinblick auf — - Ihren Mietzeitraum im abzurech­nenden Kalen­derjahr
- das Ergebnis Ihrer Abrechnung (Guthaben oder Nachzahlung)
- die Möglich­keiten zur Anrechnung/zum Ausgleich Ihres Guthabens, ggf. Infor­ma­tionen zur Verrechnung mit Mietrück­ständen
- die Fälligkeit des Guthabens/der Nachzahlung, ggf. Infor­ma­tionen zur Verrechnung mit Überzah­lungen
- Ihre neue Miethöhe (das ‚Mietsoll‘) und den Zeitpunkt ihrer Wirksamkeit
 
I. Die Betriebs­kos­ten­ab­rechnung
 
Die tabel­la­risch aufge­baute Übersicht zeigt je Kostenart
- die abzurech­nenden Gesamt­kosten (Spalte: ‚Kosten EUR‘)
- den Vertei­ler­maßstab (Spalte: ‚verteilt nach‘), z. B. die Wohn-/Gewer­be­fläche in m²
- den Gesamtwert des Vertei­ler­maß­stabes (Spalte: ‚Verteilung Gesamt‘), z. B. die Wohn-/Gewer­be­fläche aller Wohnungen/Gewerbe der Abrech­nungs­einheit
- den für Sie gültigen Wert des Vertei­ler­maß­stabes (Spalte: ‚Verteilung Einzeln‘), z. B. die Wohnfläche Ihrer Wohnung
- den für Sie/Ihre Wohnung ermit­telten Kosten­anteil (Spalte: ‚Ihr Anteil EUR‘)
 
Es gibt direkt zuordenbare Betriebs­kosten (z. B. die Wartung von Rauch­warn­meldern, da abhängig von der Anzahl der in Ihrer Wohnung instal­lierten Rauch­warn­melder (RWM)).
 
Bei den verbrauchs­ab­hängig ermit­telten Kaltwas­ser­kosten und den Heizkosten erfolgt in dieser Tabelle ein Verweis auf Ihre indivi­duelle Verbrauchs­ab­rechnung, die den Abrech­nungs­un­ter­lagen beigefügt ist. 
 
Ihren errech­neten Gesamt­kosten werden Ihre gezahlten Voraus­zah­lungen gegen­über­ge­stellt und somit Ihr Abrech­nungs­er­gebnis ausge­wiesen.
 
II. Miethöhe ab >TT.MM.JJJJ< (nicht für ausge­zogene Mieter)
 
Hier erläutern wir Ihnen, sofern zutreffend, die notwendige Anpassung Ihrer künftig zu leistenden Voraus­zah­lungen aufgrund des vorlie­genden Abrech­nungs­er­geb­nisses und der uns bekannt gewor­denen Preis- und/oder Gebüh­ren­än­de­rungen.
 
Trotz eines Guthabens in Ihrer Abrechnung für das abgelaufene Kalen­derjahr kann sich eine Erhöhung Ihrer künftig zu leistenden Voraus­zah­lungen ergeben. Das kann damit zusam­men­hängen, dass Sie zwischen­zeitlich andere Voraus­zah­lungen als im Jahr 2025 leisten und diese aufgrund der zwischen­zeitlich gestie­genen Preise nicht mehr kosten­de­ckend sind. 
 
in der Abrechnung enthaltene Arbeits­leis­tungen gem. § 35 a Abs. 2 EstG
 
Lohnan­teile aus Handwer­ker­kosten und haushalts­nahen Dienst­leis­tungen sind entspre­chend der geltenden gesetz­lichen Vorschriften steuerlich anrechenbar (z. B. Hauswart­löhne, Hausrei­nigung, Garten­pflege, Wartungs­leis­tungen). Für deren Anerkennung durch das Finanzamt übernehmen wir keine Haftung. Der Ausweis erfolgt nachrichtlich – sowohl bezogen auf die Betriebs­kosten als auch auf die in der Heizkos­ten­ab­rechnung enthal­tenen Arbeits­leis­tungen.
 
III. (ggf. II.) Erläu­terung der gesetz­lichen Grund­lagen sowie wesent­licher Kosten­ab­wei­chungen im Vorjah­res­ver­gleich

Nicht alle im Folgenden genannten Betriebs­kosten müssen in Ihrer Wohnung bzw. in Ihrer Abrech­nungs­einheit (Gebäude mit Grund­stück oder mehrere Gebäude mit mehreren Grund­stücken) anfallen.
 
Wasser­ver­sorgung
Der Abrech­nungs­betrag ergibt sich aus den Kosten für den im Abrech­nungs­zeitraum an Ihrem/Ihren Hauswasserzähler/n ermit­telten Verbrauch. Grundlage sind die Tarife für die Frisch­was­ser­ver­sorgung und Abwas­ser­ent­sorgung. Diese werden im Namen und Auftrag der Stadt Frankfurt (Oder) durch die FWA mbH erhoben und mittels Preis­blatt öffentlich zugänglich gemacht. Der Tarif­preis ist im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 % gestiegen.

Für die indivi­duelle Verbrauchs­ab­rechnung kommen die Kosten der Zähler­miete oder des Eichser­vices, Kosten der Ablesung der Zähler sowie Kosten der Erstellung Ihrer indivi­du­ellen Abrechnung hinzu. Diese ist Bestandteil der Gesamt­ab­rechnung.
Die Kunden­in­for­mation der FWA mbH über die Qualität des Trink­wassers im Jahr 2025 für die Versor­gungs­anlage Wasserwerk Briesen finden Sie hier.

Nieder­schlags­wasser
Die Kosten des Nieder­schlags­wassers gehören zu den Kosten der Entwäs­serung. Je Quadrat­meter befes­tigter und bebauter Fläche des Grund­stücks, von dem Nieder­schlags­wasser in die Kanali­sation geleitet wird, ist an die FWA mbH eine Gebühr zu entrichten. Entspre­chend der Grund­stücks­zu­ge­hö­rigkeit ist es möglich, Abrech­nungs­kreise zu bilden. Sofern die Ableitung des Regen­wassers durch bauliche Maßnahmen verändert wird, erfolgt eine Mitteilung an die FWA mbH und es wird eine Neube­rechnung vorge­nommen. Zum 1. Januar 2025 wurde das Entgelt von 1,11 EUR/m² auf 1,20 EUR/m² angehoben.
 
Wasser Grund­gebühr
Die Rechnungs­legung erfolgt durch die FWA mbH. Für die erste Wohnung einer Wirtschafts­einheit beträgt die Gebühr zur Versorgung 0,15 EUR/Tag zzgl. 7 % MwSt., für jede weitere Wohnung 0,07 EUR/Tag zzgl. 7 % MwSt. Die Gebühr zur Entsorgung beträgt pro Wohnung 0,20 EUR/Tag brutto. Entspre­chend der Verur­sa­chung (§ 556 a BGB) wird dieser Grund­preis mit einem einheit­lichen Betrag pro Mieteinheit innerhalb Ihrer Wirtschafts­einheit abgerechnet. Gewer­be­ein­heiten in Wohnhäusern werden wie Wohnungen behandelt. Der Berechnung für das Jahr 2025 liegen 365 Tage zugrunde.
 
Aufzug
Zum Erhalt der Betriebs­be­reit­schaft und der Betriebs­si­cherheit wurden Wartungs­ver­träge mit entspre­chenden Fachfirmen geschlossen. Darüber hinaus können Kosten entstehen für
die techni­schen Überprü­fungen (TÜV) – im Wechsel zwischen Haupt- und Zwischen­prü­fungen,
die Rufbe­reit­schaft der Notdienste und
die Strom­ver­sorgung der Aufzüge.
 
Öffent­liche Straßen­rei­nigung
Die Gebühren für die öffent­liche Straßen­rei­nigung werden durch die Stadt Frankfurt (Oder) erhoben. Art und Umfang der Reinigung, Gebüh­ren­sätze und weitere Regelungen enthält die jeweils gültige Straßen­rei­ni­gungs­satzung, welche im Amtsblatt für die Stadt Frankfurt (Oder) veröf­fent­licht wird. Neben Gebüh­ren­än­de­rungen können sich auch Verän­de­rungen in den Anlie­ger­pflichten oder Aufmaß­än­de­rungen bei den zu reini­genden Flächen ergeben.
Die Gebühren sind im Vergleich zum Vorjahr für die Straßen­rei­nigung, außer die Reini­gungs­klasse R3, und für den Winter­dienst gestiegen, im Durch­schnitt um 10 %. Je nach Einordnung Ihrer Wirtschafts­einheit zu den Reini­gungs­klassen haben sich die Gebühren entspre­chend geändert.
 
Straßen­rei­nigung Anlie­ger­pflicht
Diese Kosten entstehen, sofern die Straßen­rei­nigung weder durch die Stadt Frankfurt (Oder), noch durch die WOWI selbst im Rahmen ihrer Anlie­ger­pflicht durch­ge­führt werden. Bei privat­rechtlich einge­räumten Geh- und Fahrrechten obliegen der WOWI entspre­chende Kosten­tra­gungs­pflichten, die durch den Grund­stücks­ei­gen­tümer in Rechnung gestellt werden.
 
Müllbe­sei­tigung
Für die Nutzung der öffent­lichen Einrich­tungen zur Abfall­ent­sorgung werden Gebühren durch die Stadt Frankfurt (Oder) erhoben. Die recht­lichen Grund­lagen regelt die jeweils gültige Abfall­ent­sor­gungs­satzung und die Gebühren werden mittels jeweils gültiger Gebüh­ren­satzung für die Abfall­ent­sorgung festgelegt.
Die Gebühr pro Restmüll­be­hälter setzt sich aus Grund­betrag, Entlee­rungs­gebühr und Gewichts­gebühr zusammen. Für die Entsorgung des Biomülls wird nur eine Gewichts­gebühr erhoben.
Die Höhe der Gesamt­kosten richtet sich demnach nach der Art, Größe und Anzahl der bereit­ge­stellten Behälter, der Häufigkeit der Leerungen und dem Gewicht des Abfalls. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Gebühren um durch­schnittlich 25 % erhöht. 
Besteht die Notwen­digkeit zur Sperr­müll­ent­sorgung, für die der Verur­sacher nicht festge­stellt werden kann, werden diese Kosten umgelegt. Dies gilt ebenfalls für die notwendige Beauf­tragung von Sonder­zie­hungen bei festge­stellten Fehlein­würfen.
In Hochhäusern mit Müllab­wurf­an­lagen beinhalten die Gesamt­kosten auch die Überlas­sungs­gebühr für Austausch­be­hälter sowie die Gewichts- und Ziehungs­gebühr für diese Behälter.
 
Wartung der Müllanlage
Kosten entstehen für die regel­mäßige Reinigung, Desin­fektion und Wartung der Müllab­wurf­anlage. Für Wirtschafts­ein­heiten, die mit einem Müllaufzug ausge­rüstet sind, kommen die Kosten für die Sicher­heits­prüfung (TÜV) dieser Anlage hinzu.
 
Gebäu­de­rei­nigung
Die wöchent­liche Reinigung Ihres Hauses bzw. Treppen­auf­ganges und die Fenster­rei­nigung in Ihrem Mietobjekt erfolgt durch die Hauswart­dienst­leis­tungs­firma. Hier werden die dafür entstan­denen Kosten abgerechnet. Sofern Änderungen im gesetz­lichen Mindestlohn eintreten, hat dies Auswir­kungen auf diese Kosten­po­sition.
 
Ungezie­fer­be­kämpfung
Der Abrech­nungs­betrag setzt sich aus den Rechnungs­le­gungen der Firmen, die im Abrech­nungs­zeitraum in der Wirtschafts­einheit Maßnahmen zur Schäd­lings­be­kämpfung vorge­nommen haben, zusammen. Nur regel­mäßige Auftrags­er­tei­lungen finden hier ihre Berück­sich­tigung.
 
Garten­pflege
Kosten, die hier abgerechnet werden, entstehen durch die Beauf­tragung anderer Fachfirmen als dem Hauswart­dienst­leister, insbe­sondere für die Pflege von Bäumen und Gehölzen sowie für regel­mäßige Auftrags­er­tei­lungen zur Bewirt­schaftung von Wiesen oder Gehölz­groß­flächen. Diese Leistungen sind nicht im komplexen Hauswart­dienst­leis­tungs­vertrag enthalten.
 
Spiel­platz­pflege
Turnus­mäßig fallen hier Kosten für die Sandrei­nigung, ausge­führt durch eine Fachfirma, an. Des Weiteren entstehen Kosten, sofern die Erneuerung des Fallschutzes unter den Spiel­ge­räten beauf­tragt werden musste.  
 
Beleuchtung/Beleuchtung Abzug
Der Abrech­nungs­betrag entspricht der Rechnungs­legung der Stadt­werke Frankfurt (Oder) GmbH (SWF) für den Strom­ver­brauch, der am Energie­zähler Ihres Hausaufganges/Ihrer Wirtschafts­einheit gemessen wurde. Es handelt sich um den Strom­ver­brauch für gemeinsam genutzte Gebäu­de­teile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller und Boden­räume.
Über die Hausbe­leuchtung hinaus gehende Verbräuche (bspw. Aufzugs- oder Heizungs­strom) werden durch Untermessungen/Zwischenzähler ermittelt und in Ihrer Abrechnung als ‚Beleuchtung Abzug‘ gezeigt. Kosten­min­dernd wirkt hier auch der Abzug des Strom­ver­brauches des Kabel­netz­be­treibers für die Signal­über­mitt­lungen innerhalb des Hauses.
 
Schorn­stein­rei­nigung
Hier erfolgt die Abrechnung der Gebühren des zustän­digen Schorn­stein­fegers. Für Häuser mit automa­ti­schen Wohnraumbe- und/oder ‑entlüf­tungs­an­lagen fallen im 2‑Jahres-Rhythmus Kosten für die Luftvo­lu­men­strom­messung an. Kosten­ver­än­de­rungen zum Vorjahr sind durch unter­schied­liche Leistungs­rhythmen und ‑umfänge verur­sacht. Kosten­er­höhend wirken insbe­sondere die Gebühren für die Feuer­stät­ten­schau, welche im Abstand von mindestens 3 Jahren auszu­führen ist.
 
Versi­cherung
Berück­sich­tigung finden die Gebäu­de­ver­si­cherung und die Haftpflicht­ver­si­cherung. Letztere ersetzt nicht die private Haftpflicht­ver­si­cherung.
 
Hauswart
Der Abrech­nungs­betrag ergibt sich aus dem vertraglich verein­barten Objekt­preis für die von der zustän­digen Hauswart­dienst­leis­tungs­firma erbrachte Komplex­leistung. Zur verein­barten Komplex­leistung des Hauswart­dienst­leisters gehören neben der Verant­wortung für die Ordnung und Sauberkeit im Mietobjekt und auf dem zugehö­renden Grund­stück die Betreuung der haustech­ni­schen Anlagen, der Winter­dienst, die Gehweg- und Straßen­rei­nigung (bei Anlie­ger­pflicht entspre­chend den Festle­gungen der gültigen Straßen­rei­ni­gungs­satzung), die Spiel­platz­pflege und ‑wartung sowie die Pflege der Grünan­lagen.
Darüber hinaus sind Kontrollen zum Erhalt der Sicherheit im Gebäude und im Bereich der Außen­an­lagen vereinbart. Neben dem Objekt­preis werden hier beauf­tragte Leistungen der Hauswart­dienst­leis­tungs­firma abgerechnet, die über den verein­barten Vertrags­umfang hinaus­gehen, wie z. B. Gehölz­schnitt­maß­nahmen und Spiel­sand­wechsel oder ‑erneuerung. Entstehen diese Kosten im Abrech­nungs­kreis, ist deren Aufteilung unter Abschnitt I.3 darge­stellt.
Sofern Änderungen im gesetz­lichen Mindestlohn eintreten, hat dies Auswir­kungen auf diese Kosten­po­sition.
Kleinst­re­pa­ra­turen und Verwal­tungs­tä­tig­keiten durch den Hauswart sind vertraglich separat geregelt und nicht Bestandteil der hier abgerech­neten Objekt­preise.
 
Sonstige Betriebs­kosten
Hierunter werden folgende notwendige und regel­mäßig
- wieder­keh­rende Kosten abgerechnet:
- Wartung der Feuer- und/oder Rauch­schutz­türen
- Wartung der Dachaus­stiegs­luken (NRA)
- Wartung der Rauch­ab­zugs­an­lagen (RWA)
- Wartung der Lüfter­anlage
- Kosten der Dachrin­nen­rei­nigung
- Wartung der Rauch­warn­melder (RWM)
- sowie zusätzlich überwiegend in Hochhäusern:
- Wartung der Feuer­lösch­ein­rich­tungen und Feuer­lösch­an­lagen
- Wartung der Blitz­schutz­an­lagen
- Wartung elektri­scher Steige­lei­tungen und Sicher­heits­be­leuch­tungs­an­lagen
- Wartung Hausalarm­an­lagen, einschließlich der notwen­digen Alarm­auf­schaltung
- gesetzlich vorge­schriebene Sachver­stän­di­gen­prüfung (RWA, Sicher­heits­be­leuchtung, Hausalarm­an­lagen).
 
Unter der Position Sicher­heits­technik werden überwiegend in Hochhäusern die Kosten für die Wartung, Prüfung und den Betrieb der sicher­heits­tech­ni­schen Anlagen (RWA, Sicher­heits­be­leuchtung, Hausalarm­an­lagen, Feuer­lö­scher, Feuer­lösch­lei­tungen) zusam­men­ge­fasst darge­stellt.
Die Wartungs­kosten für die Rauch­warn­melder (RWM) werden wohnungs­be­zogen, in Abhän­gigkeit der Anzahl der Geräte, in einer separaten Position abgerechnet.
Die Kosten für die Wartung der Lüftung enthalten auch die Strom­kosten für den Betrieb der entspre­chenden Anlage, sofern diese nicht über den Mieter­zähler erfasst und abgerechnet werden.
Insbe­sondere in den Hochhäusern kommt es aufgrund der unter­schied­lichen Zeitin­ter­valle (1 bis 3 Jahre) der durch­zu­füh­renden Wartungs­leis­tungen zu jährlich abwei­chenden Kosten.
 
Grund­steuer
Der Abrech­nungs­betrag für die Grund­steuer entspricht den Angaben im Abgaben­be­scheid der Stadt Frankfurt (Oder) für Ihre Wirtschafts­einheit bzw. das entspre­chend veran­lagte Grund­stück. Mit der Verab­schiedung des Grund­steuer-Reform­ge­setzes hatte der Gesetz­geber im Jahr 2019 neue Bewer­tungs­re­ge­lungen geschaffen. Brandenburg hat sich für das Bundes­modell entschieden. Der erste Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt für die neu zu ermit­telnden Grund­steu­er­werte wurde auf den 1. Januar 2022 festgelegt, um recht­zeitig bis Ende 2024 die flächen­de­ckende Anwendung der neuen Bemes­sungs­grund­lagen sicher­zu­stellen. Somit wurde die neue Grund­steuer auf Basis der neuen Messbe­träge erstmals auf den 1. Januar 2025 festge­setzt. Der Hebesatz beträgt 561 v. H. Aufgrund der neuen Bewer­tungs­grund­lagen werden Gewerbe in Wohnge­bäuden wie Wohnungen behandelt und entspre­chend an den Gesamt­kosten beteiligt. Eine Vergleich­barkeit zur bishe­rigen Einheits­wert­ermittlung, die vom Bundes­ver­fas­sungs­ge­richt als verfas­sungs­widrig einge­stuft wurde, ist nicht gegeben. 

Wartung Einzel­heiz­geräte
Für Mietein­heiten, die mit einer/m Gastherme/Gasaußenwandheizer/Gaskleinraumheizer ausge­stattet sind, fallen hier die mietein­heits­be­zo­genen Kosten der Wartung dieser Geräte an.
 
Wartung Gasheizung
Für Mietein­heiten, die mit einer Gasein­zel­heizung ausge­stattet sind, fallen hier die mietein­heits­be­zo­genen Kosten der Wartung dieser Anlage an.
 
Heizkosten
Der Abrech­nungs­betrag setzt sich aus den für Ihre Wirtschafts­einheit angefal­lenen Wärme­kosten zur Beheizung des Wohnraumes und zur Erwärmung des Kaltwassers bei Warmwas­ser­an­schluss zusammen (keine Abrechnung des Wasser­ver­brauches!). Ebenfalls sind die Kosten für die Wartung der Heiz- bzw. Warmwas­ser­anlage, für Betriebs­strom und den Bereit­schafts­dienst enthalten. Hinzu kommen die Kosten des Messdienstes für die Erstellung der Abrechnung sowie, je nach Ausstattung, die Kosten für die Miete/Bereitstellung von Verbrauchs­er­fas­sungs­ge­räten.
 
Weiterhin wird in Ihrer Verbrauchs­ab­rechnung der Abzug der CO₂-Kosten berück­sichtigt, der entspre­chend Gesetz zur Aufteilung der Kohlen­di­oxid­kosten (Kohlen­di­oxid­kos­ten­auf­tei­lungs­gesetz-CO₂KostAufG) durch den Vermieter zu tragen ist. Die Aufteilung ist erläutert. Sofern öffentlich-recht­liche Vorgaben einer wesent­lichen energe­ti­schen Verbes­serung der Wärme- und Warmwas­ser­ver­sorgung des Gebäudes entge­gen­stehen, ist entspre­chend § 9 CO₂KostAufG der prozen­tuale Anteil, den der Vermieter an den Kohlen­di­oxid­kosten zu tragen hätte, um die Hälfte bzw. vollständig zu kürzen. Entspre­chend der Satzung über die öffent­liche Fernwär­me­ver­sorgung in Frankfurt (Oder) (Fernwär­me­ver­sor­gungs­satzung) veröf­fent­licht im Amtsblatt Nr. 5 vom 4. Juli 2012 gilt für alle fernwär­me­ver­sorgten Objekte ein Anschluss- und Benut­zungs­zwang für die Fernwärme. Damit entfällt für uns die Möglichkeit des Wechselns der Heiztech­no­logie und des einge­setzten Brenn­stoffes. Gemäß § 9 CO₂KostAuftG wird der Vermie­ter­anteil zur CO₂-Kosten­über­nahme um 50 % gekürzt. Für wenige Objekte ist durch uns kein CO₂-Kosten­anteil zu übernehmen, das sind jene, die auf der Denkmal­liste des Landes Brandenburg für die Stadt Frankfurt (Oder) stehen. Hier sind wir neben dem Anschluss- und Benut­zungs­zwang zusätzlich durch öffentlich-recht­liche Vorgaben an einer wesent­lichen energe­ti­schen Verbes­serung des Gebäudes gehindert.
Die Heizkos­ten­ver­ordnung (HeizkostenV) schreibt im § 6a Abs. 2 zusätz­liche Abrech­nungs­in­for­ma­tionen vor. Diese finden Sie in Ihrer Verbrauchs­ab­rechnung.
Die Umlage der Heizkosten erfolgt entspre­chend der Heizkos­ten­ver­ordnung anteilig nach Verbrauch und nach m²-Nutzfläche (Zusam­men­fassung der Heizungs- und Heizungs­ne­ben­kosten unter der Position Heizkosten). Eine Aufstellung und Aufschlüs­selung der Gesamt­kosten sowie des gemes­senen Verbrauchs und der sich daraus ergebenden Kosten ist als Anlage der Betriebs­kos­ten­ab­rechnung beigefügt und Bestandteil der Gesamt­ab­rechnung.